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MAR 2000
Projeto 02:134.02.001
AVALIAÇÃO DE BENS - PARTE 1: PROCEDIMENTOS GERAIS
Origem: Projeto NBR 5676:1989
ABNT/CB-02
ABNT/CE-134.02 - Comissão de Estudo de Avaliação na Construção Civil
PROPERTY EVALUATION - PART 1: GENERAL PROCEDURES
Desciptors: Evaluation. Property. General procedures.
Esta Norma foi baseada na(s) NBR 5676/89
Palavra(s)-chave:
Avaliação. Bens. Procedimentos gerais.
Sumário
Prefácio
0 - Introdução
1 - Objetivo
2 - Referências normativas
3 - Melhores práticas e conduta profissional
4 - Classificação dos bens, seus frutos e direitos
5 - Definições
6 - Símbolos e abreviaturas
7 - Atividades básicas
8 - Metodologia básica
9 - Caracterização das avaliações
10 - Apresentação de laudos de avaliação
Prefácio
A ABNT - Associação Brasileira de Normas Técnicas - é o Fórum Nacional de Normalização. As Normas Brasileiras, cujo conteúdo é de responsabilidade dos Comitês Brasileiros (ABNT/CB) e dos Organismos de Normalização Setorial (ONS), são elaboradas por Comissões de Estudo (ABNT/CE), formadas por representantes dos setores envolvidos, delas fazendo parte: produtores, consumidores e neutros (universidades, laboratórios e outros).
Os Projetos de Norma Brasileira, elaborados no âmbito dos ABNT/CB e ONS circulam para Consulta Pública entre os associados da ABNT e demais interessados.
A Parte 1 desta Norma desempenha o papel de guia, indicando os procedimentos gerais para as demais partes, e somente será utilizável em conjunto com cada uma delas:
Parte 2: Imóveis urbanos
Parte 3: Imóveis rurais
Parte 4: Empreendimentos
Parte 5: Máquinas, equipamentos, instalações e bens industriais em geral
Parte 6: Recursos naturais e ambientais
Parte 7: Patrimônios históricos
À medida em que forem produzidas as partes anteriormente listadas, e outras que se fizerem necessárias, serão substituídas as normas NBR 5676 - Avaliação de Imóveis Urbanos, NBR 8799 - Avaliação de Imóveis Rurais, NBR 8951 - Avaliação de Glebas Urbanizáveis, NBR 8976 - Avaliação de Unidades Padronizadas, NBR 8977 - Avaliação de Máquinas, Equipamentos, Instalações e Complexos Industriais e NBR 13820 - Avaliação de Servidões.
0 - Introdução
Na década de 50 surgem as primeiras normas de avaliação de imóveis organizadas por entidades públicas e institutos voltados para a Engenharia de Avaliações.
O primeiro anteprojeto de normas da ABNT data de 1957. Sucedem-se outros, de grande importância, elaborados por institutos que atuam no ramo, mas o assunto ganha relevância na época do grande surto de desapropriações da década de 60, com estudos feitos por comissões de profissionais dedicados a perícias e avaliações judiciais. Outros trabalhos são desenvolvidos com a mesma finalidade nos anos 70.
Em 1977 surge a primeira Norma Brasileira para Avaliação de Imóveis Urbanos, a NB-502/77 da ABNT, cuja principal novidade é o estabelecimento de níveis de precisão para as avaliações. Nessa época, a ABNT começa a produzir outras normas para avaliações, com a seguinte tipologia: Imóveis Rurais; Unidades Padronizadas; Máquinas, Equipamentos e Complexos Industriais e Glebas Urbanizáveis.
Revista em 1989, a Norma Brasileira para Avaliação de Imóveis Urbanos é registrada no INMETRO como NBR 5676. Nessa oportunidade os níveis de precisão são transformados em níveis de rigor. Segue-se a ela a Norma para Avaliação de Servidões. Paralelamente, alguns institutos, com base na NBR 5676, produzem normas específicas com níveis maiores de detalhamento e respeitando as características de cada região.
A Parte 1 desta Norma visa consolidar os conceitos, métodos e procedimentos gerais para os serviços técnicos de avaliação de bens e atende aos padrões internacionais de apresentação definidos pela Parte 3 das Diretivas ISO/IEC: 1989, adotada como Diretiva Nacional pela ABNT.
1 - Objetivo
A Parte 1 desta Norma fixa as diretrizes para avaliação de bens, quanto a:
a) classificação da sua natureza;
b) instituição de terminologia, definições, símbolos e abreviaturas;
c) descrição das atividades básicas;
d) definição da metodologia básica;
e) especificação das avaliações;
f) requisitos básicos de laudos e pareceres técnicos de avaliação.
Esta norma apresenta diretrizes para as melhores práticas e conduta profissional.
Esta norma é exigível em todas as manifestações técnicas escritas vinculadas às atividades de Engenharia de Avaliações.
Conforme a Resolução nº 345 do CONFEA, são de atribuição privativa dos Engenheiros em suas diversas especialidades, dos Arquitetos, dos Engenheiros Agrônomos, dos Geólogos, dos Geógrafos e dos Meteorologistas, registrados nos Conselhos Regionais de Engenharia, Arquitetura e Agronomia - CREA, as atividades de vistorias, perícias, avaliações e arbitramentos relativos a bens móveis e imóveis, suas partes integrantes e pertences, máquinas e instalações industriais, obras e serviços de utilidade pública, recursos naturais e bens e direitos que, de qualquer forma, para a sua existência ou utilização, sejam de atribuição dessas profissões.
2 - Referências normativas
A(s) norma(s) relacionadas a seguir contêm disposições que, ao serem citadas neste texto, constituem prescrições para esta Norma. As edições indicadas estavam em vigor no momento desta publicação. Como toda norma está sujeita a revisão, recomenda-se àqueles que realizam acordos com base nesta que verifiquem a conveniência de se usarem as edições mais recentes da(s) norma(s) citadas a seguir. A ABNT possui a informação das normas em vigor em um dado momento.
Na aplicação desta Norma é necessário consultar:
a) Lei Federal nº 3071, de 01/01/1916, principalmente o art. 159 do Código Civil, que regulamenta a matéria de perdas e danos.
b) Lei Federal nº 4.076, de 23/06/1962, que regula o exercício das profissões de Geólogo e Engenheiro Geólogo e dá outras providências.
c) Lei Federal nº 5.194, de 24/12/1966, que regula o exercício das profissões de Engenheiro, Arquiteto e Engenheiro Agrônomo e dá outras providências.
d) Lei Federal nº 5.869, de 11/01/1973 e suas atualizações (Código de Processo Civil): Arts. 138, 145 a 147, que dispõem sobre o perito e Arts. 20, 33, 421 a 424, 427 a 429 que dispõem sobre o assistente técnico e o perito.
e) Lei Federal 6.404, de 15/12/1976, art. 8º, que dispõe sobre a avaliação dos bens das sociedades por ações.
f) Lei Federal nº 6.496, de 07/12/1977, que institui a "Anotação de Responsabilidade Técnica" na prestação de serviços de Engenharia, de Arquitetura e de Agronomia e dá outras providências.
g) Lei Federal n° 8.078, de 11/09/1990, que dispõe sobre a proteção do consumidor e dá outras providências.
h) Lei Federal nº 8.666, de 21/06/1993, que institui normas para licitações e contratos da Administração Pública e dá outras providências.
i) Decreto Lei nº 2.848, de 07/12/1940, e suas atualizações (Código Penal), art. 342, referente a afirmação falsa ou negar ou calar a verdade como perito.
j) Decreto Federal nº 23.196, de 12/10/1993, que regula o exercício da profissão agronômica e dá outras providências.
k) Decreto Federal nº 23.569, de 11/12/1993, artigos 28 a 37 e sua regulamentação, que fixam as atribuições das especializações profissionais do Engenheiro, do Arquiteto, do Agrônomo, do Geógrafo e do Agrimensor.
l) Resolução nº 205, de 30/09/1971, do Conselho Federal de Engenharia Arquitetura e Agronomia - CONFEA, que adota o Código de Ética Profissional, do Engenheiro, do Arquiteto e do Engenheiro Agrônomo.
m) Resolução nº 218, de 29/06/1973, do CONFEA, que fixa as atribuições profissionais do Engenheiro, Arquiteto e Engenheiro Agrônomo nas diversas modalidades.
n) Resolução nº 345, de 27/07/1990, do CONFEA, que dispõe quanto ao exercício por profissional de nível superior das atividades de Engenharia de Avaliações e Perícias de Engenharia.
o) NBR 6024:1989 - Numeração Progressiva das Seções de um Documento.
p) NBR 10536:1988 - Estatística - Terminologia.
q) NBR 10538:1988 - Interpretação estatística de dados - Testes de normalidade - Procedimento.
r) NBR 11153:1990 - Interpretação estatística de resultados de ensaio, estimação da média e intervalo de confiança.
3. Melhores práticas e condutas profissionais
O Engenheiro de Avaliações deve adotar as seguintes práticas e condutas profissionais.
3.1 Quanto à capacitação profissional
Manter-se atualizado quanto ao estado da arte e somente aceitar encargo para o qual esteja especificamente habilitado e capacitado, assessorando-se de especialistas, quando necessário.
3.2 Quanto ao sigilo
Considerar como confidencial o resultado do trabalho realizado e toda informação técnica, financeira ou de outra natureza, recebida do cliente.
3.3 Quanto à propriedade intelectual
Jamais reproduzir trabalhos alheios publicados sem a necessária citação. No caso de trabalhos não publicados, obter autorização para reproduzi-lo. Ao reproduzir, fazê-lo sem truncamentos, de modo a expressar corretamente o sentido das teses desenvolvidas.
3.4 Quanto ao conflito de interesses
Declinar da sua contratação e informar as razões ao cliente, se houver motivo de impedimento ou suspeição em decorrência de conflito de interesse.
3.5 Quanto à independência na atuação profissional
Assessorar com independência a parte que o contratou, com o objetivo de expressar a realidade.
3.6 Quanto à competição por preços
Evitar a participação em competições que aviltem honorários profissionais.
3.7 Quanto à difusão do conhecimento técnico
Envidar esforços na difusão de conhecimentos para a melhor e mais correta compreensão dos aspectos técnicos e assuntos relativos ao exercício profissional. Expressar-se publicamente sobre assuntos técnicos somente quando devidamente capacitado para tal.
4 - Classificação dos bens, seus frutos e direitos
Os bens abrangidos nesta norma classificam-se em tangíveis e intangíveis.
a) Quanto aos tangíveis, destacam-se entre outros:
- imóveis
- máquinas
- equipamentos
- veículos
- mobiliário e utensílios
- acessórios
- matérias-primas e outras mercadorias
- infra-estruturas
- instalações
- recursos naturais
- recursos ambientais
- culturas agrícolas
- semoventes
b) Quanto aos intangíveis, destacam-se entre outros:
- empreendimentos de base imobiliária, industrial ou rural
- fundos de comércio
- marcas
- patentes
5 Definições
Para os efeitos desta Norma são adotadas as seguintes definições genéricas; as específicas serão objetos das respectivas partes.
5.1 Acessório
O que se incorpora a um bem principal e que possui valor isoladamente, incorporado ou não a ele.
5.2 Amostra
Conjunto de dados de mercado representativos de uma população.
5.3 Amostragem
Procedimento utilizado para constituir uma amostra.
5.4 Arrendamento
Contrato pelo qual o proprietário de um bem passa para uma pessoa física ou jurídica (o arrendatário) o direito de uso e exploração do mesmo durante prazo determinado e mediante retribuição em dinheiro, em produtos ou em trabalho.
5.5 Avaliação de bens
Análise técnica, realizada por Engenheiro de Avaliações, com o objetivo de identificar o valor de um bem, de seus custos, frutos e direitos, e/ou determinar indicadores da viabilidade de sua utilização econômica, para uma determinada finalidade, situação e data.
5.6 Bem
Tudo aquilo que tem valor, suscetível de utilização ou que pode ser objeto de direito, que integra um patrimônio. Classifica-se em:
a) Tangível - identificado materialmente (ex.: imóveis, equipamentos, matérias-primas).
b) Intangível - não identificado materialmente (ex.: fundo de comércio, marcas e patentes).
5.7 Benfeitoria
Melhoramento que se realiza num bem com o intuito de aproveitá-lo, conservá-lo, embelezá-lo, melhorá-lo ou valorizá-lo, e que não pode ser retirado sem destruição, fratura ou dano.
5.8 Campo de arbítrio
Intervalo de variação no entorno do estimador pontual de valor, associado a um nível de confiança estatístico, dentro do qual o engenheiro de avaliações pode arbitrar o valor do bem avaliando, desde que justificado pela existência de características próprias não contempladas no modelo adotado.
5.9 Custo
Total das despesas diretas e indiretas necessárias a produção, manutenção ou aquisição de um bem, numa determinada data e situação.
5.9.1 Custo direto de produção
Despesas com insumos e mão de obra na produção de um bem.
5.9.2 Custo indireto de produção
Despesas administrativas e financeiras, benefícios e demais ônus e encargos necessários à produção de um bem.
5.9.3 Custo de reedição
Custo de reprodução, descontada a depreciação, tendo em vista o estado em que se encontra o bem.
5.9.4 Custo de reprodução
Despesa necessária para reproduzir um bem, sem considerar eventual depreciação.
5.9.5 Custo de substituição
Custo de reedição de um bem que exerça a mesma função do avaliando.
5.10 Dado de mercado
Conjunto de informações coletadas no mercado relacionadas a um determinado bem.
5.11 Dano
Prejuízo causado a outrem pela ocorrência de vícios, defeitos, sinistros e delitos, entre outros.
5.12 Depreciação
Perda de valor de um bem, devido a modificações em seu estado ou qualidade, ocasionadas por:
5.12.1 Decrepitude
Desgaste de suas partes constitutivas, em conseqüência de seu envelhecimento natural, em condições normais de utilização e manutenção.
5.12.2 Deterioração
Desgaste de seus componentes em razão de uso ou manutenção inadequados.
5.12.3 Mutilação
Retirada de sistemas ou componentes originalmente existentes.
5.12.4 Obsoletismo
Superação tecnológica ou funcional.
5.13 Empreendimento
Conjunto de bens capaz de produzir receitas por meio de comercialização ou exploração econômica. Pode ser: imobiliário (ex.: loteamento, prédios comerciais/residenciais) de base imobiliária (ex.: hotel, "shopping center", parques temáticos), industrial ou rural.
5.14 Empresa
Organização por meio da qual se canalizam recursos visando produzir e/ou oferecer bens e serviços, com vista, em geral, à obtenção de lucros, podendo no seu patrimônio conter cotas-partes de outras empresas e/ou empreendimentos.
5.15 Engenharia de avaliações
Conjunto de conhecimentos técnico-científicos especializados aplicados à avaliação de bens.
5.16 Engenharia de custos
Conjunto de conhecimentos técnico-científicos especializados aplicados à avaliação de custos de bens e serviços.
5.17 Engenharia econômica
Conjunto de conhecimentos técnico-científicos especializados, aplicados à análise e avaliação técnico-econômica de empreendimentos.
5.18 Engenharia legal
Parte da engenharia que atua na interface técnico-legal envolvendo avaliações e toda espécie de perícias relativas a procedimentos judiciais.
5.19 Engenheiro de avaliações
Profissional de nível superior, com habilitação legal e capacitação técnico-científica para realizar avaliações, devidamente registrado no Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura e Agronomia - CREA.
5.20 Equipamento
Qualquer unidade auxiliar de máquina não projetada especificamente para um processo industrial.
5.21 Fator de comercialização
Razão entre o valor de mercado de um bem e o seu custo de reedição, que pode ser maior ou menor do que 1 (um).
5.22 Fruto
Resultado da exploração econômica de um bem.
5.23 Fundo de comércio
Bem intangível pertencente ao titular do negócio, decorrente do resultado de suas operações mercantis, composto entre outros de: nome comercial, freguesia, patentes e marcas.
5.24 Hipótese nula em um modelo de regressão
Hipótese de que uma ou um conjunto de variáveis independentes envolvidas no modelo de regressão não é importante para explicar a variação do fenômeno, a um nível de significância pré-estabelecido.
5.25 Homogeneização
Tratamento dos preços observados, mediante a aplicação de transformações matemáticas que expressem, em termos relativos, as diferenças de atributos entre os bens pesquisados e o avaliando.
5.26 Imóvel
Bem constituído de terreno e eventuais benfeitorias a ele incorporadas. Pode ser classificado como urbano ou rural, em função da sua localização, uso ou vocação.
5.27 Inferência estatística
Parte da ciência estatística que permite extrair conclusões sobre a população a partir de amostra.
5.28 Infra-estrutura
Conjunto de obras e serviços que dá suporte às atividades econômicas, sociais ou à utilização de um bem.
5.29 Instalação
Conjunto de aparelhos, peças ou dispositivos necessários ou acessórios à utilização de um bem.
5.30 Laudo de avaliação
Relatório técnico elaborado por engenheiro de avaliações em conformidade com esta norma, com propósito de identificar o valor de um bem.1
5.31 Liqüidação forçada
Condição relativa à hipótese de uma venda compulsória e/ou em prazo menor que o médio de absorção pelo mercado.
5.32 Máquina
Aparelho destinado a executar funções específicas a um trabalho ou à produção industrial.
5.33 Modelo
Representação técnica da realidade
5.34 Modelo de regressão
Modelo utilizado para representar determinado fenômeno, com base numa amostra, considerando-se as diversas características influenciantes.
5.35 Nível de significância
Probabilidade de rejeitar a hipótese nula, quando ela for verdadeira.
5.36 Parecer Técnico
Relatório circunstanciado, ou esclarecimento técnico emitido por um profissional capacitado e legalmente habilitado sobre assunto de sua especialidade.
5.37 Perícia
Atividade técnica realizada por profissional com qualificação específica, com objetivo de averiguar fatos, verificar o estado de um bem, apurar as causas que motivaram determinado evento, avaliar bens ou direitos.
5.38 Pesquisa
Conjunto de atividades de identificação, investigação, coleta, seleção, processamento, análise e interpretação de resultados sobre dados de mercado.
5.39 População
Totalidade de dados de mercado do segmento que se pretende analisar.
5.40 Preço
Quantia pela qual se efetua, ou se propõe efetuar, uma transação envolvendo um bem, um fruto ou um direito sobre ele.
5.41 Recurso natural
Bem originário da natureza.
5.42 Recurso ambiental
Recurso natural necessário à existência e preservação da vida.
5.43 Servidão
Encargo específico que se impõe a uma propriedade em proveito de outrem.
5.44 Sistema
Conjunto de bens coordenados em uma estrutura organizada, para uma determinada finalidade .
5.45 Situação paradigma
Situação hipotética adotada como referencial para avaliação de um bem.
5.46 Taxa de desconto
Taxa adotada para o cálculo do valor presente de uma despesa ou receita futura.
5.47 Tratamento de dados
Aplicação de operações matemáticas e/ou estatísticas que expressem, em termos relativos, as diferenças de atributos entre os dados de mercado e o bem avaliando.
5.48 Valor de mercado
Quantia mais provável pela qual se negociaria voluntariamente um bem, numa data de referência, dentro das condições do mercado vigente.
5.49 Valor em risco
Valor representativo da parcela do bem que se deseja segurar.
5.50 Valor patrimonial
Valor correspondente à totalidade dos bens de pessoa física ou jurídica.
5.51 Valor residual
Quantia representativa do valor do bem ao final de sua vida útil.
5.52 Veículo
Equipamento utilizado para o transporte de pessoas ou objetos.
5.53 Vida econômica
Prazo econômico operacional de um bem.
5.54 Vida útil
Prazo de utilização funcional de um bem.
5.55 Vida remanescente
Vida útil que resta a um bem.
5.56 Vistoria
Constatação local, através de exames circunstanciados e observações criteriosas no bem, dos elementos e condições que o constituem ou o influenciam.
6 Símbolos e Abreviaturas
As notações adotadas pelo Engenheiro de Avaliações devem ser devidamente explicitadas no laudo ou parecer técnico, indicando-se também suas respectivas unidades de medida, em acordo com o Decreto Federal 81.621 de 03/05/78.
7 Atividades Básicas
7.1 Requisição da documentação
7.1.1 Cabe ao engenheiro de avaliações solicitar ao contratante ou interessado o fornecimento da documentação relativa ao bem, necessária à realização do trabalho.
7.2 Conhecimento da documentação
7.2.1 É recomendável que, ao iniciar o procedimento de avaliação, a primeira providência do engenheiro de avaliações seja tomar conhecimento da documentação disponível.
7.2.2 Na impossibilidade de o contratante ou interessado fornecer toda a documentação necessária ou esclarecer eventuais incoerências, o engenheiro de avaliações deverá julgar sobre a possibilidade de elaborar a avaliação. Em caso positivo, deverá deixar claramente expressas as ressalvas relativas à insuficiência ou incoerência da informação, bem como os pressupostos assumidos em função dessas condições.
7.3 Vistoria do bem avaliando
7.3.1 Nenhuma avaliação poderá prescindir da vistoria. Em casos excepcionais, quando for impossível o acesso ao bem avaliando, admite-se a adoção de uma situação paradigma, desde que acordada entre as partes e explicitada no laudo.
7.3.2 A vistoria deve ser efetuada pelo engenheiro de avaliações com o objetivo de conhecer e caracterizar o bem avaliando e sua adequação ao seu segmento de mercado, daí resultando condições para a orientação da coleta de dados.
7.3.3 É recomendável registrar as características físicas e de utilização do bem e outros aspectos relevantes à formação do valor.
7.3.4 O conhecimento de estudos, projetos ou perspectivas tecnológicas que possam vir a afetar o valor do bem avaliando deverá ser explicitado e suas conseqüências apreciadas.
7.4 Coleta de dados
7.4.1 Aspectos Quantitativos
É recomendável buscar a maior quantidade possível de dados de mercado, com atributos comparáveis aos do bem avaliando.
7.4.2 Aspectos Qualitativos
Na fase de coleta de dados é recomendável:
a) buscar dados de mercado com atributos mais semelhantes possíveis aos do bem avaliando;
b) identificar e diversificar as fontes de informação, sendo que as informações devem ser cruzadas, tanto quanto possível, com objetivo de aumentar a confiabilidade dos dados de mercado;
c) identificar e descrever as características relevantes dos dados de mercado coletados;
d) buscar dados de mercado de preferência contemporâneos com a data de referência da avaliação.
7.4.3 Situação mercadológica
Na coleta de dados de mercado relativos a ofertas é recomendável buscar informações sobre o tempo de exposição no mercado e, no caso de transações, verificar a forma de pagamento praticada e a data em que as mesmas ocorreram.
7.5 Escolha da metodologia
A metodologia escolhida deve ser compatível com a natureza do bem avaliando, a finalidade da avaliação e os dados de mercado disponíveis. Para a identificação do valor de mercado, sempre que possível preferir o método comparativo direto de dados de mercado, conforme definido no item 8.3.1.
7.6 Tratamento dos dados
Os dados devem ser tratados para obtenção de modelos de acordo com a metodologia escolhida.
7.7 Identificação do valor de mercado
7.7.1 Valor de mercado do bem
A identificação do valor deve ser efetuada segundo a metodologia que melhor se aplique ao mercado de inserção do
bem e a partir do tratamento dos dados de mercado, permitindo-se:
a) arredondar o resultado de sua avaliação, desde que o ajuste final não varie mais de 1% do valor estimado;
b) indicar a faixa de variação de preços do mercado admitida como tolerável em relação ao valor final, desde que indicada a probabilidade associada.
7.7.2 Diagnóstico do mercado
O engenheiro de avaliações, conforme a finalidade da avaliação, deve analisar o mercado onde se situa o bem avaliando de forma a indicar, no laudo, a liquidez deste bem e, tanto quanto possível, relatar a estrutura, a conduta e o desempenho do mercado.
8 Metodologia aplicável
8.1 A metodologia aplicável é função, basicamente, da natureza do bem avaliando, da finalidade da avaliação e da disponibilidade, qualidade e quantidade de informações colhidas no mercado. A sua escolha deve ser justificada e ater-se ao estabelecido nesta Parte 1, bem como nas demais que compõem esta Norma, com o objetivo de retratar o comportamento do mercado por meio de modelos que suportem racionalmente o convencimento do valor.
8.2 Em situações atípicas, onde ficar comprovada a impossibilidade de utilizar a metodologia prevista nesta Norma, é facultado ao Engenheiro de Avaliações o emprego de outro procedimento, desde que devidamente justificado.
8.3 Os procedimentos avaliatórios usuais com a finalidade de identificar o valor de um bem, de seus frutos e direitos são:
8.3.1 Método comparativo direto de dados de mercado
Identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis, constituintes da amostra.
8.3.2 Método involutivo
Identifica o valor de mercado do bem, alicerçado no seu aproveitamento eficiente, baseado em modelo de estudo de viabilidade técnico-econômica, mediante hipotético empreendimento compatível com as características do bem e com as condições do mercado no qual está inserido, considerando-se cenários viáveis para execução e comercialização do produto.
8.3.3 Método evolutivo
Identifica o valor do bem pelo somatório das parcelas componentes do mesmo. Caso a finalidade seja a identificação do valor de mercado, deve ser considerado o Fator de Comercialização, preferencialmente medido por comparação no mercado.
8.3.4 Método da capitalização da renda
Identifica o valor do bem, com base na capitalização presente da sua renda líquida prevista, considerando-se cenários viáveis.
8.4 Os procedimentos avaliatórios usuais com a finalidade de identificar o custo de um bem são:
8.4.1 Método comparativo direto de custo
Identifica o custo do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis, constituintes da amostra.
8.4.2 Método da quantificação de custo
Identifica o custo do bem ou de suas partes por meio de orçamentos sintéticos ou analíticos a partir das quantidades de serviços e respectivos custos diretos e indiretos.
8.5 Os procedimentos avaliatórios usuais com a finalidade de determinar indicadores da viabilidade de utilização econômica de um empreendimento são baseados no seu fluxo de caixa projetado, a partir do qual são determinados indicadores de decisão baseados no valor presente líquido, taxas internas de retorno, tempos de retorno, dentre outros.
9 Especificação das avaliações
A especificação será estabelecida em razão do prazo demandado, dos recursos despendidos, bem como da disponibilidade de dados de mercado e da natureza do tratamento a ser empregado.
As avaliações podem ser especificadas quanto a fundamentação e precisão.
A fundamentação será função do aprofundamento do trabalho avaliatório, com o envolvimento da seleção da metodologia em razão da confiabilidade, qualidade e quantidade dos dados amostrais disponíveis.
A precisão será estabelecida quando for possível medir o grau de certeza e o nível de erro tolerável numa avaliação. Depende da natureza do bem, do objetivo da avaliação, da conjuntura de mercado, da abrangência alcançada na coleta de dados (quantidade, qualidade e natureza), da metodologia e dos instrumentos utilizados.
Os graus de fundamentação e de precisão nas avaliações serão definidos nas demais Partes desta Norma, guardado o critério geral de atribuir graus em ordem numérica e crescente, onde o Grau I é o menor.
10 Apresentação do laudo de avaliação
10.1 Requisitos mínimos
O laudo de avaliação deverá conter, no mínimo, as informações abaixo relacionadas:
a) identificação da pessoa física ou jurídica e/ou seu representante legal que tenha solicitado o trabalho;
b) objetivo da avaliação;
c) identificação e caracterização do bem avaliando;
d) indicação do(s) método(s) utilizado(s), com justificativa da escolha;
e) especificação da avaliação;
f) resultado da avaliação e sua data de referência;
g) qualificação legal completa e assinatura do(s) profissional(is) responsável(is) pela avaliação;
h) local e data do laudo;
i) outras exigências previstas nas demais partes desta Norma.
12.2 Modalidades
O laudo de avaliação pode ser apresentado nas seguintes modalidades:
a) Simplificado - contém de forma sucinta as informações necessárias ao seu entendimento.
b) Completo - contém todas as informações necessárias e suficientes para ser auto-explicável.
12.3 Laudo de avaliação de uso restrito
Obedece a condições específicas pré combinadas entre as partes contratantes, não tendo validade para outros usos ou exibição para terceiros.
1 Na engenharia legal este termo é reservado ao trabalho do perito.
Projeto 02:134.02.001:2000
Projeto 02:134.02-001-P2
Em Consulta Pública nesta data (22 ABR 2003)
Avaliação de Bens - Parte 2: Imóveis urbanos
Sumário
Prefácio
0 - Introdução
1 - Objetivo
2 - Referências normativas
3 - Definições
4 - Símbolos e abreviaturas
5 - Classificação dos imóveis urbanos, seus frutos e direitos
6 - Procedimentos de excelência
7 - Atividades básicas
8 - Procedimentos metodológicos
9 - Especificação das avaliações
10 - Apresentação do laudo de avaliação
11 - Procedimentos específicos
ANEXOS
A - Procedimentos para a utilização de modelos de regressão linear
B - Procedimentos para a utilização de tratamento por fatores
C - Referências bibliográficas
Prefácio
A ABNT - Associação Brasileira de Normas Técnicas - é o Fórum Nacional de Normalização. As Normas Brasileiras, cujo conteúdo é de responsabilidade dos Comitês Brasileiros (ABNT/CB) e dos Organismos de Normalização Setorial (ABNT/ONS), são elaboradas por Comissões de Estudo (CE), formadas por representantes dos setores envolvidos, delas fazendo parte: produtores, consumidores e neutros (universidades, laboratórios e outros).
Os Projetos de Norma Brasileira, elaborados no âmbito dos ABNT/CB e ABNT/ONS circulam para Consulta Pública entre os associados da ABNT e demais interessados.
Esta NBR 14653-2 visa detalhar os procedimentos gerais da norma de avaliação de bens - NBR 14653-1:2001 - no que diz respeito à avaliação de imóveis urbanos, inclusive glebas urbanizáveis, unidades padronizadas e servidões urbanas. Cancela e substitui as normas NBR 5676 - Avaliação de Imóveis Urbanos, NBR 8951 - Avaliação de Glebas Urbanizáveis, NBR 8976 - Avaliação de Unidades Padronizadas e NBR 13820 - Avaliação de Servidões, esta última no que diz respeito a imóveis urbanos.
Os anexos A (Procedimentos para a utilização de modelos de regressão linear) e B (Procedimentos para a utilização de tratamento por fatores) são normativos.
O anexo C (Referências bibliográficas) é informativo.
0 Introdução
Esta NBR 14653-2 visa complementar os conceitos, métodos e procedimentos gerais para os serviços técnicos de avaliação de imóveis urbanos.
1 Objetivo
Esta norma fixa as diretrizes para avaliação de imóveis urbanos, quanto a:
a) classificação da sua natureza;
b) instituição de terminologia, definições, símbolos e abreviaturas;
c) descrição das atividades básicas;
d) definição da metodologia básica;
e) especificação das avaliações;
f) requisitos básicos de laudos e pareceres técnicos de avaliação.
2 Referências normativas
As normas relacionadas a seguir contêm disposições que, ao serem citadas neste texto, constituem prescrições para esta parte da NBR 14653. As edições indicadas estavam em vigor no momento desta publicação. Como toda norma está sujeita a revisão, recomenda-se àqueles que realizam acordos com base nesta que verifiquem a conveniência de se usarem as edições mais recentes da(s) norma(s) citada(s) a seguir. A ABNT possui a informação das normas em vigor em um dado momento.
Na aplicação desta NBR 14653-2 é necessário consultar, além das referências normativas da NBR 14653-1:2001, as seguintes:
Leis Federais nº 6766/79 e 9785/99, que dispõem sobre o parcelamento do solo urbano
Decreto-Lei nº 4120/42, que dispõe sobre os terrenos de marinha e acrescidos de marinha
NBR 12721:1999 - Avaliação de custos unitários e preparo de orçamento de construção para incorporação de edifícios em condomínio - Procedimento
NBR 14653-4:2002 - Avaliação de Bens Parte 4: Empreendimentos
3 Definições
Esta Norma adota definições diferenciadas em relação às de domínio público; as gerais estão na NBR 14563-1:2001. Para os efeitos desta NBR14653-2, as específicas são apresentadas a seguir.
3.1 aluguel: Pagamento feito ao proprietário de um imóvel periodicamente, em contrapartida ao seu uso, por determinado prazo, e sujeito a reajustes e eventuais pagamentos antecipados, de acordo com contrato.
3.2 amostra de características homogêneas: Conjunto de elementos amostrais que, quanto às variáveis-chave, possuem a mesma tipologia qualitativa, em relação aos aspectos abordadas em 7.3, e que apresentam características físicas cujas medidas variem dentro do intervalo de 15% para mais e para menos da característica correspondente do imóvel avaliando.
3.3 aproveitamento eficiente: Aquele recomendável e tecnicamente possível para o local, numa data de referência, observada a tendência mercadológica nas circunvizinhanças, dentre os diversos usos permitidos pela legislação pertinente.
3.4 área de servidão: Parte do imóvel serviente diretamente atingida pela servidão.
3.5 área total de construção: Resultante do somatório da área real privativa e da área comum atribuídas a uma unidade autônoma, definidas conforme a NBR 12721:1999.
3.6 área útil da unidade: Área real privativa, definida na NBR 12721:1999, subtraída a área ocupada pelas paredes e outros elementos construtivos que impeçam ou dificultem sua utilização.
3.7 BDI: Percentual que indica os benefícios e despesas indiretas incidentes sobre o custo direto da construção.
3.8 conciliação: Adoção do valor final, devidamente justificado, em função dos resultados obtidos, quando utilizado mais de um método.
3.9 defeitos construtivos: Anomalias que podem causar danos efetivos ou representar ameaça potencial à saúde ou à segurança do usuário, decorrentes de falhas do projeto ou da execução de um produto ou serviço, ou ainda, de informação incorreta ou inadequada de sua utilização ou manutenção.
3.10 depreciação física: Perda de valor em função do desgaste das partes constitutivas de benfeitorias, resultante de decrepitude, deterioração ou mutilação.
3.11 desmembramento: Subdivisão de um terreno em lotes destinados a edificação, com aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique na abertura de novas vias e logradouros públicos, nem no prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes.
3.12 domínio: Direito real que submete a propriedade, de maneira legal, absoluta e exclusiva, ao poder e vontade de alguém.
3.13 domínio direto: É aquele pertencente ao proprietário do imóvel sob o instituto da enfiteuse.
3.14 domínio pleno: É o domínio total, soma do domínio útil com o domínio direto.
3.15 domínio útil: É o direito atribuído ao enfiteuta de se utilizar do imóvel, podendo extrair dele seus frutos, vantagens e rendimentos econômicos.
3.16 edifício: Construção com mais de um pavimento, destinada a abrigar atividades institucionais, comerciais, industriais ou habitações multifamiliares.
3.17 equipamento comunitário: Benfeitoria que visa atender às necessidades básicas de saúde, educação, transporte, segurança ou lazer da comunidade.
3.18 entidades técnicas reconhecidas: Órgãos regionais ou nacional, representativos dos engenheiros de avaliação, reconhecidos pelos CREA.
3.19 estado de conservação: Situação física de um bem em decorrência de sua manutenção.
3.20 fração ideal: Parte de uma propriedade em condomínio.
3.21 frente projetada: Menor projeção
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